Porcieda est un village abandonné depuis environ 30 ans, situé à 700 m d'altitude dans la vallée de Liébana (Cantabrie, Espagne). Composé de 10 maisons en pierre (1 325 m² bâtis) sur 3 000 m² de terrain, il se trouve sur la Ruta Vadinense du Chemin de Saint-Jacques, à l'avant-dernier arrêt avant le monastère de Santo Toribio de Liébana — l'un des quatre lieux saints de la chrétienté.
Le projet vise à réhabiliter ce village en un éco-lieu hybride combinant :
1,2 — 2,0 M€
Sur 4 phases (2026-2030), financé par prêts ICO/CaixaBank, subventions LEADER/FEADER, et crowdfunding.
~55% marge nette
141K€/an en croisière (année 4+). Point mort atteint en année 2 d'exploitation. Seuil de rentabilité dès la Phase 1.
| Élément | Détail |
|---|---|
| Localisation | Porcieda, Vega de Liébana, Cantabria (43°07'N, 4°40'W) |
| Altitude | ~700 m, exposition sud, face aux Picos de Europa |
| Prix demandé | 380 000 € (baissé de 1 500 000 €, en vente depuis 10+ ans) |
| Bâtiments | 10 maisons en pierre sur 12 parcelles cadastrales |
| Surface bâtie | 1 325 m² (moyenne ~132 m²/maison) |
| Terrain | 3 000 m² (dont 378 m² urbain non bâti) |
| Classification sol | Suelo urbano — simplifie considérablement les permis |
| Patrimoine | Ermita Ntra Sra de las Nieves (1752) + ruines Monastère Santiago (961 AD) |
| Eau | Fontaine villageoise + rivière Quiviesa à proximité |
| Climat | Microclimat méditerranéen, 800-1000 mm pluie/an, USDA 8a-8b |
| Vendeur | The Sibarist, Réf: THSSESCAN0037 |
| Zone | Zone de dépeuplement grave → avantages fiscaux majeurs |
Le village est inhabité depuis environ 30 ans. L'état des bâtiments est le suivant :
| Infrastructure | Situation | Solution | Coût estimé |
|---|---|---|---|
| Accès véhicule | Chemin piéton 1,5 km depuis Tudes | Piste carrossable ou chemin amélioré | 50 000 - 120 000 € |
| Électricité | Aucune | Solaire + batteries (ou raccordement réseau) | 30 000 - 80 000 € |
| Eau courante | Fontaine villageoise | Captage source + traitement ou raccord réseau Tudes | 15 000 - 40 000 € |
| Assainissement | Aucun | Fosse septique écologique / phytoépuration | 20 000 - 35 000 € |
| Télécommunications | Aucune couverture mobile | Starlink + amplificateur 4G/5G | 2 000 - 5 000 € |
| Total infrastructures | 117 000 - 280 000 € | ||
La Cantabrie, et plus particulièrement la vallée de Liébana, bénéficient d'un tourisme en forte croissance, porté par :
| Édition | Visiteurs | Pèlerins enregistrés | Impact économique |
|---|---|---|---|
| 2017-2018 | ~1 000 000 | N/A | 132 000 000 € |
| 2023-2024 | ~300 000 | 16 000 | Estimation 40-60 M€ |
| 2028 (prévu) | 500K - 1M | 20-30K | 80 - 150 M€ |
| Segment | Profil | Offre Porcieda | Prix moyen | Saison |
|---|---|---|---|---|
| Pèlerins | Marcheurs du Camino, 25-65 ans, international | Albergue (dortoirs), sello, repas | 15-20 €/nuit | Avr-Oct |
| Tourisme rural | Couples/familles, 30-55 ans, ES/FR/UK/DE | Casas rurales, gastronomie, randonnée | 120-160 €/nuit | Avr-Oct |
| Retraites | Groupes spirituels/yoga/entreprises, 25-50 ans | Village entier, ermita, nature | 5 000 €/événement | Toute l'année |
| Randonneurs Picos | Sportifs nature, 25-45 ans, EU | Base camp, casas rurales, conseils | 120-160 €/nuit | Mai-Oct |
L'analyse concurrentielle révèle une absence quasi-totale de concurrence directe sur le tronçon Ruta Vadinense. Les hébergements les plus proches sont :
| Établissement | Distance | Type | Capacité | Prix |
|---|---|---|---|---|
| Albergue de Tudes | 1,5 km | Albergue municipal (saisonnier) | ~12 lits | Donativo |
| Hébergements Potes | 12 km | Hôtels, casas rurales | ~500 lits | 60-150 € |
| Hébergements Sto Toribio | 8 km | Monastère (limité) | ~20 lits | Donativo |
Avantage concurrentiel : seul hébergement de qualité entre Potes et Santo Toribio, combinant authenticité du village en pierre, position sur le Camino, vue panoramique sur les Picos, et offre agricole/gastronomique locale.
| Usage | Maisons | Surface est. | Entité | Concept |
|---|---|---|---|---|
| Casas rurales | 4 | ~530 m² | S.L. | Location complète, standing haut, pierre + confort moderne |
| Albergue pèlerin | 2 | ~265 m² | Asociación | Dortoirs 20-25 lits, cuisine commune, donativo/15-20€ |
| Espace commun | 1 | ~132 m² | S.L. | Réception, restaurant/bar, petit coworking |
| Résidence privée | 1 | ~132 m² | Personnel | Logement Adam & Matina + Coffee |
| Atelier/stockage | 1 | ~132 m² | S.L. | Fromagerie, transformation, matériel agricole |
| Extension future | 1 | ~132 m² | — | Retraite privée ou 5e casa rural |
| Offre | Unités | Prix/nuit | Taux occupation | Nuits/an | CA annuel |
|---|---|---|---|---|---|
| Casas rurales | 4 | 140 € | 40% | 146 | 81 760 € |
| Albergue (lits) | 25 | 18 € | 40% | 146 | 65 700 € |
| Total hébergement | 147 460 € | ||||
Hypothèse conservatrice : occupation 40% = 146 nuits/an (saison avril-octobre + week-ends hors saison + retraites).
| Source | Calcul | CA annuel |
|---|---|---|
| Restaurant/bar | ~30% du CA hébergement | 44 000 € |
| Retraites/événements | 8 événements × 5 000 € | 40 000 € |
| Ateliers (fromage, permaculture, Camino) | 20 sessions × 500 € | 10 000 € |
| Total restauration & activités | 94 000 € | |
| Production | Détail | CA annuel |
|---|---|---|
| Fromage DOP Quesucos | Chèvres Pirenaica, vente directe + marché Potes | 6 000 € |
| Miel | Ruches, tradition Liébana | 3 000 € |
| Châtaignes | Récolte naturelle, zéro input | 3 000 € |
| Potager & herbes | Vente marché + autoconsommation | 3 000 € |
| Total agriculture | 15 000 € | |
| Poste | Montant | % CA |
|---|---|---|
| Chiffre d'affaires brut | 256 460 € | 100% |
| Charges opérationnelles | ||
| Personnel (2-3 saisonniers + aide ponctuels) | -45 000 € | 17,5% |
| Approvisionnement F&B | -18 000 € | 7% |
| Énergie & maintenance | -15 000 € | 5,9% |
| Assurances | -8 000 € | 3,1% |
| Marketing & distribution | -10 000 € | 3,9% |
| Fournitures & divers | -8 000 € | 3,1% |
| Comptabilité & admin | -6 000 € | 2,3% |
| Remboursement prêts (ICO/CaixaBank) | -5 000 € | 2% |
| Total charges | -115 000 € | 44,8% |
| Résultat net avant IS | 141 460 € | 55,2% |
| IS (15% puis 25%) | -21 219 à -35 365 € | 8-14% |
| Résultat net après IS | 106 095 - 120 241 € | 41-47% |
| Poste (K€) | An 1 2027 |
An 2 2028* |
An 3 2029 |
An 4 2030 |
An 5 2031 |
An 7 2033 |
An 10 2036 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hébergement | 37 | 147 | 110 | 151 | 164 | 180 | 210 |
| Casas rurales (unités) | 1 | 4 | 4 | 4 | 4 | 4 | 5 |
| Albergue (lits) | 12 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 | 25 |
| Taux occupation | 20% | 50%* | 35% | 40% | 45% | 48% | 50% |
| Restauration | 8 | 44 | 33 | 45 | 49 | 54 | 63 |
| Retraites/événements | 10 | 50 | 40 | 50 | 55 | 60 | 70 |
| Agriculture | 3 | 10 | 12 | 15 | 18 | 22 | 30 |
| Ateliers | 2 | 10 | 8 | 10 | 12 | 14 | 16 |
| CA TOTAL | 60 | 261 | 203 | 271 | 298 | 330 | 389 |
| Charges opérationnelles | -48 | -130 | -105 | -118 | -128 | -142 | -168 |
| % charges / CA | 80% | 50% | 52% | 44% | 43% | 43% | 43% |
| Service dette | -31 | -31 | -52 | -52 | -52 | -52 | -52 |
| RÉSULTAT NET | -19 | 100 | 46 | 101 | 118 | 136 | 169 |
* An 2 (2028) = Année Jubilaire — afflux exceptionnel. An 3 = normalisation post-jubilé.
| K€ | An 0 | An 1 | An 2* | An 3 | An 4 | An 5 | An 7 | An 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Investissements | -900 | -100 | -500 | -200 | -100 | 0 | 0 | 0 |
| Subventions reçues | 200 | 150 | 100 | 50 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Prêts reçus | 700 | 0 | 400 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Résultat net | 0 | -19 | 100 | 46 | 101 | 118 | 136 | 169 |
| Trésorerie cumulée | 0 | 31 | 131 | 27 | 128 | 246 | 518 | 1 023 |
| Scénario | Occupation | CA An 4 | Résultat An 4 | ROI |
|---|---|---|---|---|
| Pessimiste | 25% | 170K€ | 42K€ | 12 ans |
| Base | 40% | 271K€ | 101K€ | 7 ans |
| Optimiste | 55% | 370K€ | 175K€ | 5 ans |
| Jubilé (An 2) | 50%+ | Surplus exceptionnel réinvesti dans Phase 2-3 | ||
| Phase | Période | Budget | Détail |
|---|---|---|---|
| Phase 0 | Mars-Juin 2026 | 10-25K€ | Due diligence, option d'achat, création S.L. |
| Phase 1 | T3 2026-T4 2027 | 600-900K€ | Acquisition + 3 maisons + infrastructures |
| Phase 2 | T1-T3 2028 | 400-600K€ | 4 maisons + espaces communs + agriculture |
| Phase 3 | 2028-2030 | 200-500K€ | Complétion village + vignes + truffières |
| TOTAL | 1,2 - 2,0M€ | ||
| Source | Montant | Conditions | Statut |
|---|---|---|---|
| ICO Empresas y Emprendedores | 400-800K€ | 100% projet, jusqu'à 20 ans, 3 ans grâce. Ligne tourisme 1 Mrd€ | Prioritaire |
| CaixaBank Hôtels & Tourisme | 400-800K€ | 4,3 Mrd€ déployés en 2025, +8,5% vs 2024 | Backup |
| Triodos Bank España | Complément | Finance tourisme durable, 17 agences Espagne | Backup |
| Bpifrance PCI | 30K-5M€ | Développement international, sans garantie | Optionnel |
| Programme | Montant potentiel | Taux | Deadline |
|---|---|---|---|
| LEADER/FEADER via GAL Liébana | 200-250K€ | 50% investissement | Continu |
| PREE 5000 | 150-188K€ | 18 800€/maison | Convocatoria |
| Subv. tourisme Cantabrie | ~100K€ | 40% (plafond 100K€) | Annuel |
| Decreto 177/2025 | Part de 4M€ | Variable | 30 mars 2026 |
| SODERCAN EMPRECAN+ | Création S.L. | Jusqu'à 75% | Continu |
| Ticket Rural LEADER | 18-25K€ | Par emploi créé | Continu |
| PAC Jeunes Agriculteurs | Part de 3,72M€ | Si <41 ans | Convocatoria |
| Total subventions potentielles | 500-700K€ | ||
| Plateforme | Objectif | Type | Cible |
|---|---|---|---|
| Hispania Nostra | 30-50K€ | Dons patrimoine | Restauration ermita |
| GiveSendGo | 30-100K€ | Dons chrétien | Village pèlerin |
| Goteo | 50-100K€ | Dons + préventes | Impact social |
| Partenaire | Apport potentiel | Levier |
|---|---|---|
| Fundación Reina de la Montaña | Subvention/partenariat ermita | Créée fév 2026 par Diocèse Santander pour revitalisation sanctuaires |
| Comisión Año Jubilar 2028 | Investissement infrastructure Camino | Budget préparation 2026-2027 |
| Hillsong España | Partenariat retraites | Vision Sunday ~20M$/an, retraites, communautés |
| Vatican | Légitimité + fonds pèlerinage | Réseau Matina / grand-mère Madagascar |
| Source | Montant | % total | Type |
|---|---|---|---|
| Apport personnel | 10-25K€ | 1-2% | Cash |
| Prêt ICO/CaixaBank | 700-1 100K€ | 55-60% | Dette |
| Subventions | 500-700K€ | 30-35% | Non remboursable |
| Crowdfunding | 80-200K€ | 5-10% | Dons |
| TOTAL | 1,3 - 2,0M€ | 100% |
Adam & Matina (personnes physiques)
├── Propriété : résidence principale (1 maison)
│ → ITP réduit 4% (zone dépeuplement)
│ → Exonération plus-value résidence principale
│
├── S.L. (Sociedad Limitada) — 50/50
│ ├── Éco-tourisme (casas rurales)
│ ├── Restaurant/bar
│ ├── Activités, événements, retraites
│ ├── Agriculture commerciale (fromage, miel, châtaignes)
│ └── IS : 15% (2 premières années) → 25%
│
└── Asociación Cultural sin ánimo de lucro
├── Restauration ermita
├── Albergue pèlerin (donativo/prix réduit)
├── Événements culturels & patrimoine
├── Réception dons + subventions patrimoine
└── Exonérée IS sur activités statutaires
| Impôt/charge | Taux | Note |
|---|---|---|
| Impuesto de Sociedades (IS) | 15% → 25% | 15% les 2 premières années rentables, puis 25% |
| IVA hébergement/restaurant | 10% | Taux réduit (vs 21% standard) |
| ITP achat (résidence) | 4% | Zone de dépeuplement grave (vs 9% standard) |
| Autónomo tarifa plana | 80€/mois | Pendant 24 mois |
| Beckham Law | 24% flat | Potentiel si chacun ≤25% parts S.L. — à vérifier avec avocat fiscaliste |
| Élément | Coût | Délai |
|---|---|---|
| NIE (2 personnes) | ~200€ | 2-4 semaines |
| S.L. création (notaire + registre) | ~3 000€ | 2-4 semaines |
| Asociación inscription | ~500€ | 2-3 semaines |
| Avocat conseil | ~2 000€ | — |
| Total | ~5 700€ | 2-3 mois |
Verrouillage & Due Diligence
Acquisition + 3 premières maisons + Infrastructures
Expansion pré-Jubilé
Complétion
| Risque | Sévérité | Probabilité | Mitigation |
|---|---|---|---|
| Ermita = propriété Église (non incluse dans vente) | ÉLEVÉ | Moyenne | Vérifier nota simple de CHAQUE parcelle avant signature. Convention avec Diocèse si propriété ecclésiastique. |
| Pas d'accès véhicule (piste carrossable impossible) | ÉLEVÉ | Faible | Étude de faisabilité technique. Si impossible : marketing "off-grid premium", transport par mule/quad, héliport d'urgence. |
| Coûts de réhabilitation explosent (+30-50%) | ÉLEVÉ | Moyenne | +20% contingence intégrée. Phasage strict. Priorité aux maisons structurellement saines. |
| Prêt ICO refusé | ÉLEVÉ | Faible | CaixaBank tourisme + Triodos + Bpifrance PCI en backup. Dossier solide (Forbes, HEC, SAYNA track record). |
| Contraintes Natura 2000 | MOYEN | Faible | Pré-consultation Consejería Medio Ambiente. Suelo urbano existant = fort précédent. |
| Saisonnalité forte (nov-mars creux) | MOYEN | Élevée | Retraites spirituelles, coworking hivernal, ateliers permaculture, off-season pricing. |
| Loups (prédation bétail) | MOYEN | Moyenne | Mastín Español (chien de garde traditionnel) + enclos nocturne + subvention compensation Cantabrie. |
| Exit SAYNA retardé ou n'arrive pas | FAIBLE | Faible | Plan conçu sans dépendance SAYNA. L'exit est un accélérateur, pas une condition. |
Porcieda se situe dans deux zones protégées :
Decreto 65/2010 NUR + Ley 5/2022 LOTUCA :
| Organisme | Rôle | Contact |
|---|---|---|
| The Sibarist | Vendeur | thesibarist.com — Réf: THSSESCAN0037 |
| GAL Liébana | LEADER, réseau local | Tel: 942 730 726 |
| Fundación Botín | Patrimoine Cantabrie | fundacionbotin.org |
| Fundación Reina de la Montaña | Diocèse Santander | diocesisdesantander.com |
| Fundación Camino Lebaniego | Año Jubilar 2028 | caminolebaniego.com |
| SODERCAN | Création entreprise | sodercan.es |
| Ayuntamiento Vega de Liébana | Permis & PGOU | — |
| ICO / CaixaBank | Financement principal | ico.es |
| Triodos Bank | Finance éthique | triodos.es |