1. Plan de inversión
A. Inversión en inmovilizado
| Concepto | Fase | Importe (sin IVA) | % del total |
|---|
| Terrenos y edificaciones (11 parcelas, ~3.000 m²) | 1 | 380.000 € | 30,8% |
| Acceso viario — rehabilitación pista 1,2 km | 1 | 80.000 € | 6,5% |
| Instalación solar fotovoltaica 20 kWc | 1 | 35.000 € | 2,8% |
| Baterías LiFePO4 60 kWh | 1 | 15.000 € | 1,2% |
| Captación agua + potabilización UV + depósito 10.000L | 1 | 25.000 € | 2,0% |
| Saneamiento — Fitodepuración FPR 50 EH | 1 | 25.000 € | 2,0% |
| Rehabilitación Maison 1 (residencia, 120 m²) | 1 | 80.000 € | 6,5% |
| Rehabilitación Maison 2 (casa rural, 90 m²) | 1 | 80.000 € | 6,5% |
| Rehabilitación Maison 3 (albergue, 140 m²) | 1 | 80.000 € | 6,5% |
| Ganado caprino Pirenaica (12-15 cabezas) | 1 | 4.500 € | 0,4% |
| Colmenas + equipamiento apícola (10-15 ud.) | 1 | 2.500 € | 0,2% |
| Licencias, proyectos técnicos, seguros | 1 | 8.000 € | 0,6% |
| Subtotal Fase 1 | 1 | 815.000 € | 66,0% |
| Rehabilitación Maisons 4-5-6-7 (4 casas rurales, 320 m²) | 2 | 210.000 € | 17,0% |
| Rehabilitación Maisons 8-9 (restaurante + bar, 175 m²) | 2 | 120.000 € | 9,7% |
| Restauración Ermita 1752 (via Asociación) | 2 | 40.000 € | 3,2% |
| Quesera artesanal + aménagements agropecuarios | 2 | 45.000 € | 3,6% |
| Mobilier, équipement hôtelier | 2 | 5.000 € | 0,4% |
| Subtotal Fase 2 | 2 | 420.000 € | 34,0% |
| TOTAL INVERSIÓN | | 1.235.000 € | 100% |
2. Plan de financiación
| Fuente | Tipo | Importe | % | Condiciones |
|---|
| Capital social | Propios | 3.000 € | 0,2% | 50/50 |
| Aportaciones socios | Propios | 7.000–22.000 € | 0,6-1,8% | Disponible |
| Crowdfunding | Donaciones | 30.000–50.000 € | 2,4-4,0% | Hispania Nostra + GiveSendGo |
| Subtotal recursos propios | | 40.000–75.000 € | 3-6% | |
| ICO Vivienda Regeneración Rural | Préstamo | 750.000 € | 60,7% | 30 años, 3 carencia, ~2% fijo, 100% financiación |
| Subvención LEADER / FEADER | No reemb. | 250.000 € | 20,2% | Esta solicitud |
| ENISA AgroInnpulso | Participativo | 50.000–100.000 € | 4-8% | 9 años, 7 carencia |
| Subv. complementarias (PREE, albergues, MITECO) | No reemb. | 100.000–200.000 € | 8-16% | Convocatorias 2025-2027 |
| Subtotal recursos ajenos | | ~1.160.000 € | 94-97% | |
| TOTAL FINANCIACIÓN | | ~1.235.000 € | 100% | |
Garantía: Aval SGR a través de Iberaval (ex-SOGARCA, fusionada 2025). L'inscription como socio de Iberaval est requisito previo para la obtención del aval ICO.
3. Cuenta de resultados previsional (5 años)
| Concepto | Año 1 (2028) | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 |
|---|
| INGRESOS | | | | | |
| Alojamiento rural (casas + albergue) | 85.000 | 120.000 | 145.000 | 160.000 | 170.000 |
| Restauración | 40.000 | 65.000 | 75.000 | 85.000 | 90.000 |
| Agricultura (queso + miel + castañas) | 5.000 | 10.000 | 16.000 | 20.000 | 25.000 |
| Actividades (rutas, talleres, eventos) | 5.000 | 10.000 | 12.000 | 15.000 | 18.000 |
| TOTAL INGRESOS | 135.000 | 205.000 | 248.000 | 280.000 | 303.000 |
| GASTOS | | | | | |
| Materias primas (alimentación, fournitures) | 20.000 | 32.000 | 38.000 | 42.000 | 45.000 |
| Personal (salarios + SS) | 30.000 | 48.000 | 58.000 | 65.000 | 70.000 |
| Mantenimiento + reparaciones | 8.000 | 12.000 | 15.000 | 18.000 | 20.000 |
| Seguros | 5.000 | 6.000 | 7.000 | 7.000 | 8.000 |
| Suministros (gas, agua, internet satélite) | 4.000 | 5.000 | 6.000 | 7.000 | 7.000 |
| Marketing + plataformas (Booking, web) | 6.000 | 8.000 | 10.000 | 12.000 | 13.000 |
| Gestoría + contabilidad | 3.000 | 4.000 | 4.000 | 5.000 | 5.000 |
| Otros gastos generales | 5.000 | 8.000 | 11.000 | 12.000 | 14.000 |
| TOTAL GASTOS OPERATIVOS | 81.000 | 123.000 | 149.000 | 168.000 | 182.000 |
| EBITDA | 54.000 | 82.000 | 99.000 | 112.000 | 121.000 |
| Amortización (obras 25 años, equipo 10 años) | 38.000 | 38.000 | 38.000 | 38.000 | 38.000 |
| EBIT (Resultado de explotación) | 16.000 | 44.000 | 61.000 | 74.000 | 83.000 |
| Gastos financieros (intereses ICO ~2%) | 15.000 | 14.500 | 14.000 | 13.500 | 13.000 |
| BAI (Beneficio antes de impuestos) | 1.000 | 29.500 | 47.000 | 60.500 | 70.000 |
| Impuesto Sociedades (25%, con deducciones empleo) | 0 | 5.000 | 9.000 | 12.000 | 15.000 |
| BENEFICIO NETO | 1.000 | 24.500 | 38.000 | 48.500 | 55.000 |
Todos los importes en euros. Hipothèses: occupation casas rurales 45%, albergue 50%, restaurant 55%. Tarifa media: casas 75€/noche, albergue 18€/noche, restaurante 22€/cubierto.
4. Tesorería previsional (cash-flow)
| Concepto | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 |
|---|
| EBITDA | 54.000 | 82.000 | 99.000 | 112.000 | 121.000 |
| (-) Servicio deuda: intereses | -15.000 | -14.500 | -14.000 | -13.500 | -13.000 |
| (-) Servicio deuda: amortización capital | -20.000 | -20.500 | -21.000 | -21.500 | -22.000 |
| Total servicio deuda | -35.000 | -35.000 | -35.000 | -35.000 | -35.000 |
| (-) Impuestos | 0 | -5.000 | -9.000 | -12.000 | -15.000 |
| FLUJO DE CAJA LIBRE | 19.000 | 42.000 | 55.000 | 65.000 | 71.000 |
| Flujo acumulado | 19.000 | 61.000 | 116.000 | 181.000 | 252.000 |
5. Ratios financieros
| Ratio | Año 1 | Año 2 | Año 3 | Año 4 | Año 5 |
|---|
| DSCR (Debt Service Coverage Ratio) |
1,54x |
2,34x |
2,83x |
3,20x |
3,46x |
| Margen EBITDA |
40,0% |
40,0% |
39,9% |
40,0% |
39,9% |
| Margen neto |
0,7% |
12,0% |
15,3% |
17,3% |
18,2% |
| ROI (Beneficio neto / Inversión total) |
0,1% |
2,0% |
3,1% |
3,9% |
4,5% |
| Punto de equilibrio (Break-even) |
Atteint dès l'Année 1 (BAI > 0). Break-even operativo au mois 4 d'activité. |
DSCR = EBITDA / Servicio deuda anual. Un DSCR > 1,2x es generalmente exigido par les entités financières. Le projet atteint 1,54x dès l'Année 1 et progresse vers 3,46x en Année 5, démontrant une capacité de remboursement robuste.
6. Hipótesis y análisis de sensibilidad
Hipótesis principales
| Parámetro | Valor base | Justificación |
|---|
| Tasa ocupación casas rurales | 45% | Media comarcal Liébana + efecto Jubileo |
| Tasa ocupación albergue | 50% | Temporada peregrinaje (abril-octubre) |
| Tasa ocupación restaurante | 55% | Clientes alojamiento + visitantes día |
| Tarifa media casa rural | 75 €/noche | Mercado Liébana 60-120 € |
| Tarifa media albergue | 18 €/noche | Estándar Camino de Santiago |
| Ticket medio restaurante | 22 €/cubierto | Cocina local + productos propios DOP |
| Costes operativos / ingresos | 60% | Ratio sector turismo rural |
| Interés ICO | ~2% fijo | Línea ICO Vivienda 2024-2026 |
| Inflación anual | 2% | Objetivo BCE |
Escenarios de sensibilidad
| Escenario | Ocupación | CA Año 3 | DSCR Año 3 | Viable? |
|---|
| Optimista | +10pp | 310.000 € | 3,54x | SÍ |
| Base | 45-55% | 248.000 € | 2,83x | SÍ |
| Pesimista | -10pp | 186.000 € | 1,80x | SÍ |
| Crítico | -20pp | 124.000 € | 0,89x | TENSO |
Le scénario critique (-20pp d'occupation) est improbable compte tenu de la pression de demande Jubilé 2028 et de l'absence de concurrence directe sur le segment "pueblo rehabilitado" en Liébana.
7. Balance previsional simplificado
| Concepto | Inicio (2027) | Año 1 (2028) | Año 3 | Año 5 |
|---|
| ACTIVO |
| Inmovilizado material (neto) | 1.235.000 | 1.197.000 | 1.121.000 | 1.045.000 |
| Tesorería | 0 | 19.000 | 116.000 | 252.000 |
| TOTAL ACTIVO | 1.235.000 | 1.216.000 | 1.237.000 | 1.297.000 |
| PASIVO |
| Capital social + reservas | 3.000 | 4.000 | 66.500 | 170.000 |
| Subvenciones (LEADER + otras) | 350.000 | 350.000 | 350.000 | 350.000 |
| Deuda LP (ICO + ENISA) | 850.000 | 830.000 | 789.000 | 745.000 |
| Crowdfunding (donaciones) | 32.000 | 32.000 | 32.000 | 32.000 |
| TOTAL PASIVO | 1.235.000 | 1.216.000 | 1.237.500 | 1.297.000 |
8. Indicadores clave del proyecto
| Indicador | Valor |
|---|
| TIR (Tasa Interna de Retorno) a 10 años | 8-12% |
| VAN (Valor Actual Neto) a 10 años (tasa 5%) | > 150.000 € |
| Payback (recuperación inversión propia) | Año 2 |
| Empleo creado por euro invertido | 1 empleo / 206K€ (6 empleos / 1,235M€) |
| Coste por plaza turística | 30.122 € / plaza (41 plazas) |
| Ratio subvención LEADER / empleo | 41.667 € / empleo (250K / 6 empleos) |
| Apalancamiento (deuda / activo) | 68,8% (inicio) → 57,4% (Año 5) |
Conclusión: El proyecto Porcieda presenta una viabilidad económica robusta con un DSCR supérieur a 1,5x dès l'Année 1 et una rentabilité nette positive dès le premier exercice. Le scénario de base est conservateur (45% d'occupation) et le projet reste viable même dans un scénario pessimiste (-10pp). La diversification des sources de revenus (hébergement, restauration, agriculture, activités) et la convergence temporelle avec le Jubilé 2028 minimisent le risque global.
En Vega de Liébana, a _____ de _________________ de 2026
Fdo.: Adam Haciane
Administrador solidario
Porcieda Village S.L.
Fdo.: Matina Razafimahefa
Administradora solidaria
Porcieda Village S.L.