Stratégie contractuelle, conditions suspensives et protection du dépôt pour l'achat de Porcieda
Le dépôt de garantie (señal) confirme l'engagement des deux parties. Contrairement aux arras penitenciales, le vendeur ne peut pas se désister en doublant le montant. Le prix est verrouillé.
Le contrat est soumis à des conditions suspensives : si l'une d'elles n'est pas remplie dans le délai imparti, le contrat est résolu et l'intégralité du dépôt est restituée.
Prix verrouillé : le vendeur ne peut pas revendre à un tiers ni augmenter le prix.
Récupération intégrale : si un blocage technique (eau, CHC, financement) empêche l'achat, le dépôt est restitué à 100%.
Pas de pénalité : contrairement aux arras penitenciales (où l'acheteur perd le dépôt s'il se rétracte), les conditions suspensives protègent l'acheteur sans coût.
Nous n'avons pas les fonds pour acheter Porcieda en cash. Toute la stratégie repose sur des leviers financiers externes. Le contrat doit refléter cette réalité : si les leviers échouent, on ne perd rien.
Levier principal pour l'achat du terrain. Condition suspensive n°1 : si aucune banque ne finance, le contrat tombe et le dépôt revient.
Cible : 60-80% du prix d'achat
Jusqu'à 250K EUR via le GAL Liébana pour la réhabilitation et l'activité économique. Versées après les travaux (remboursement), pas avant. Il faut donc un relais de trésorerie.
Attention : subvention ≠ cash immédiat
Campagnes de financement participatif (Hispania Nostra, GiveSendGo) pour couvrir les frais initiaux : avocat, études techniques, NIE, notas simples, déplacements.
Objectif : couvrir les frais pré-acquisition
Aides cantabres à la réhabilitation énergétique et à la fixation de population rurale. Complémentaires aux fonds LEADER pour la phase travaux.
Phase travaux uniquement
On ne dépense jamais d'argent qu'on n'a pas. Le dépôt de garantie (arras) ne doit être versé que si on dispose des fonds (crowdfunding ou épargne personnelle minimale). Aucun engagement financier irréversible ne doit être pris avant la confirmation écrite des leviers de financement. Les conditions suspensives sont le filet de sécurité : si le financement échoue, on récupère tout.
Chaque condition doit être remplie avant la signature notariale. En cas d'échec, le contrat est résolu sans pénalité.
Obtention d'un montage financier suffisant pour couvrir l'intégralité du prix d'achat et des frais associés. Ce montage repose sur la combinaison de plusieurs leviers :
• Prêt hypothécaire : montant minimum de [montant] EUR à un taux maximal de [taux]%
• Subvention LEADER/FEADER : notification d'éligibilité ou pré-accord du GAL Liébana
• Crowdfunding / dons : fonds collectés couvrant a minima les frais pré-acquisition (avocat, études, taxes)
La condition est réputée non remplie si l'acheteur présente 2 refus bancaires écrits ou si le montage cumulé reste inférieur au seuil requis à l'expiration du délai.
Délai : 120 jours à compter de la signature des arras. Aucun fonds propre non disponible ne doit être engagé.
Confirmation écrite de l'Ayuntamiento de Vega de Liébana que le projet de réhabilitation est compatible avec le règlement urbanistique en vigueur et qu'un permis de construire pourra être délivré sous le régime de l'art. 38c (regeneración urbana).
Délai : 120 jours. Nécessite consultation préalable avec le service urbanisme.
Vérification de la nota simple de chaque parcelle : absence de charges (cargas), hypothèques, servitudes non déclarées, embargos ou litiges en cours. Nota simple limpia (propre) pour toutes les parcelles.
Délai : 60 jours. Demande à effectuer au Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera.
Confirmation technique qu'une solution d'approvisionnement en eau (captage source, forage, ou raccordement) et d'assainissement (fosse individuelle agréée ou micro-station) est techniquement réalisable sur le site.
Délai : 120 jours. Étude hydrogéologique à mandater par l'acheteur.
Obtention de l'autorisation préalable de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico pour les parcelles situées en zone de police fluviale, ou confirmation écrite que les bâtiments existants ne sont pas concernés.
Délai : 180 jours. Démarche la plus longue — à initier dès la signature des arras.
Tous les copropriétaires de chaque parcelle sont identifiés, localisés et acceptent de signer la vente. Aucun héritier manquant ou injoignable. Toute situation de proindiviso est résolue avant la signature notariale.
Délai : 120 jours. Rôle clé de l'agent immobilier et de l'avocat pour localiser les héritiers.
Le dépôt de garantie ne doit jamais être versé directement au vendeur. Voici les mécanismes de protection.
Le dépôt est versé sur le compte client (cuenta de terceros) de l'avocat. C'est l'équivalent espagnol de l'escrow. L'avocat ne libère les fonds qu'à la signature notariale ou les restitue si une condition suspensive échoue.
Alternativement, le vendeur peut fournir un aval bancario garantissant la restitution du dépôt en cas de non-réalisation des conditions. Plus coûteux mais juridiquement blindant.
Le contrat prévoit une date butoir de restitution (15 jours après la résolution). Au-delà, des intérêts moratoires courent automatiquement (taux légal + 2 points).
Tous les documents à obtenir avant ou pendant la procédure d'achat.
Numéro d'Identification d'Étranger. Obligatoire pour tout achat immobilier en Espagne. Délai : 2-4 semaines via consulat ou sur place.
Extrait du Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera. Vérifie propriétaire, charges, hypothèques, superficie. 9,02 EUR / nota simple en ligne.
Références cadastrales, surfaces officielles, limites de parcelle. Gratuit sur la Sede Electrónica del Catastro.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Demander au vendeur les reçus des 4 dernières années. Les impayés suivent le bien, pas le propriétaire.
Obligatoire pour toute vente. Exempté pour les ruines (bâtiments non habitables sans installation de chauffage). Demander l'exemption au notaire.
S'il existe une communauté de propriétaires. Confirmer qu'il n'y a pas de dette communautaire impayée.
Taux réduit applicable car Vega de Liébana est un municipio en riesgo de despoblación et le prix est inférieur à 300 000 EUR. Le taux normal en Cantabrie est de 10%.
L'Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos (plusvalía municipal) ne s'applique pas aux terrains ex-ruraux récemment reclassés en urbain ou dont la valeur cadastrale n'a pas augmenté. À vérifier avec l'Ayuntamiento mais très probablement exonéré.
Comptez environ 1,5 à 2% du prix d'achat pour les frais notariaux, l'inscription au Registro de la Propiedad, et la gestoría. Ces frais sont à la charge de l'acheteur.
Le proindiviso (copropriété indivise) est le risque juridique principal pour un village abandonné depuis 30 ans.
Des propriétaires historiques sont décédés sans testament clair. Les héritiers peuvent être dispersés en Espagne ou à l'étranger (Amérique latine fréquent pour la Cantabrie rurale).
Un seul copropriétaire parmi 5 ou 10 héritiers peut bloquer la vente en refusant de signer ou en demandant un prix disproportionné.
Les superficies cadastrales ne correspondent pas toujours au Registro de la Propiedad. Les limites de parcelle peuvent être floues après des décennies d'abandon.
Calendrier prévisionnel des démarches juridiques, de la signature des arras à l'acte notarial.
Obtention des NIE. Mandat à l'avocat. Demande des 12 notas simples. Signature du contrato de arras avec conditions suspensives. Dépôt sur compte client avocat uniquement avec fonds disponibles (crowdfunding ou épargne, jamais à crédit).
Analyse des notas simples. Vérification IBI. Identification de tous les copropriétaires. Consultation Ayuntamiento sur l'art. 38c. Lancement de la demande CHC.
Étude hydrogéologique (eau). Étude de faisabilité assainissement. Levé topographique si nécessaire. Résolution des discordances cadastrales.
Signatures des copropriétaires. Expediente de dominio si nécessaire. Négociation des parts avec les héritiers récalcitrants.
Point sur toutes les conditions suspensives. Si toutes remplies : préparation de l'acte. Si blocage : résolution du contrat et restitution du dépôt.
Signature chez le notaire. Paiement du solde. Inscription au Registro de la Propiedad. Paiement de l'ITP (4%). Porcieda est à nous.