Documentation technique
Processus architecte complet
De l'encargo à l'entrega — 9 phases, toutes les autorisations, tous les documents
Contexte : Reconstruction de 10 maisons de pierre abandonnées, suelo rústico sans PGOU, Cantabrie (NUR). Ermita baroque 1752. Zone Natura 2000 (ZEC Liébana). Ruta Vadinense (Camino de Santiago).
Sources légales : LOE 38/1999, CTE, Ley 5/2022 LOTUCA, NUR Cantabria, RD 1627/1997, COACAN.
A. Équipe professionnelle obligatoire
L'architecte SEUL ne suffit pas. La LOE (Ley de Ordenación de la Edificación) impose la séparation des fonctions : Director de Obra (DO) ≠ Director de Ejecución de Obra (DEO).
| Professionnel | Rôle | Obligatoire ? |
|---|
| Arquitecto (DO) | Projet complet + Direction d'Obra | Oui (LOE art. 10) |
| Arquitecto Técnico / Aparejador (DEO) | Direction d'Exécution d'Obra | Oui (LOE art. 13) |
| Ingeniero de Estructuras | Calcul structure bois + fondations | Oui (consultant) |
| Ingeniero de Instalaciones | Élec, plomberie, chauffage, assainissement, télécom | Oui (consultant) |
| Coordinador de Seguridad y Salud (projet) | Rédaction ESS | Oui (RD 1627/1997) |
| Coordinador de Seguridad y Salud (obra) | Coordination sur chantier | Oui (RD 1627/1997) |
| Ingeniero Geólogo | Estudio geotécnico | Oui (CTE DB SE-C) |
| Topógrafo | Levantamiento topográfico | Oui |
| OCT (Bureau Veritas, Applus, SGS) | Contrôle pour seguro decenal | Oui si promotion/vente |
| Laboratorio de control de calidad | Essais matériaux, éprouvettes béton | Oui |
| Archéologue | Prospection si zone protégée | Possible (Camino Lebaniego) |
| Technicien environnemental | Evaluación ambiental | Oui (Natura 2000) |
DO (Arquitecto) vs DEO (Arquitecto Técnico)
| Director de Obra (Arquitecto) | Director de Ejecución (Arq. Técnico) |
|---|
| Responsabilité | Technique, esthétique, urbanistique, environnementale | Technico-constructive uniquement |
| Projet | Rédige et modifie | Supervise exécution conforme au projet |
| Matériaux | Décision de conception | Vérification et contrôle réception |
| Budget | Estimations projet | Certificaciones mensuales |
| Présence chantier | Hebdomadaire minimum | Plusieurs fois/semaine, quotidien en phases critiques |
Colegiación obligatoire
- Arquitecto : COACAN (Colegio Oficial de Arquitectos de Cantabria)
- Arquitecto Técnico : COAATCAN (Colegio de Aparejadores de Cantabria)
- Un architecte d'un autre COA peut intervenir mais doit s'accréditer auprès du COACAN
B. Les 9 phases — de l'encargo à l'entrega
PHASE 0
Estudios Previos (2-4 mois)
| Étape | Détail | Coût estimé |
|---|
| Visite + reportage photo | Documentation exhaustive des 10 ruines, éléments pierre récupérables | Inclus honoraires |
| Levantamiento topográfico | Courbes de niveau, linderos, bâtiments, chemins, cours d'eau, coordonnées UTM | ~2 000 EUR |
| Estudio geotécnico | Sondages, essais SPT, capacité portante, niveau phréatique — OBLIGATOIRE CTE DB SE-C | 3 000-5 000 EUR |
| Vérification cadastrale | Références cadastrales des 10 parcelles, certificación catastral descriptiva y gráfica | ~500 EUR |
| Consulta urbanística previa | Au Ayuntamiento de Vega de Liébana → renvoi CROTU (pas de PGOU = NUR) | Gratuit |
| Évaluation environnementale | Consultation DG Medio Ambiente Cantabria (Natura 2000 + Picos de Europa) | Variable |
| Évaluation patrimoine/archéologie | Consulter DG Cultura y Patrimonio Histórico (buffer Camino Lebaniego UNESCO) | Variable |
| Estudio de viabilidad | Urbanistique, économique, technique, raccordements — non obligatoire mais indispensable | Inclus honoraires |
IEE (Informe de Evaluación del Edificio) et CEE (Certificat Énergétique) : NON NÉCESSAIRES pour des ruines abandonnées destinées à démolition totale.
PHASE 1
Anteproyecto (1-2 mois) — Optionnel
- Implantation générale des 10 unités
- Schémas volumétriques et fonctionnels
- Premières plantes, alzados, secciones (1:200 ou 1:100)
- Définition des usages (albergue, casas rurales, zones communes)
- Intégration paysagère
- Estimation budgétaire ±30%
- Approbation client
Pas de visado, pas de présentation à l'Ayuntamiento
PHASE 2
Proyecto Básico (2-4 mois)
A) Memoria descriptiva
Agentes intervinientes, información previa, descripción du projet, prestaciones.
B) Memoria constructiva
- Sustentación del edificio (basé sur geotécnico)
- Système structurel (ossature châtaignier + fondations)
- Système enveloppe
- Compartimentación, acabados, installations (description générale)
C) Justification CTE
| Document Basique | Objet |
|---|
| DB SE | Seguridad Estructural |
| DB SI | Seguridad en caso de Incendio |
| DB SUA | Seguridad de Utilización y Accesibilidad |
| DB HS | Salubridad |
| DB HR | Protección frente al Ruido |
| DB HE | Ahorro de Energía |
+ Conformité EHE-08, RITE, REBT.
D) Planos
Situation, emplacement, urbanisation, plantes 1:100, alzados, secciones, cubiertas, cuadro superficies.
E) Presupuesto orientativo
Par chapitres, précision ±15-20%.
Présentation et circuit
- PB → Ayuntamiento → renvoi à CROTU (suelo rústico sans PGOU)
- Ou directement à CROTU via sede electrónica
- CROTU émet autorización previa d'usage en suelo rústico
- Avec cette autorisation → Ayuntamiento peut délivrer licencia de obra
Visado COACAN
Pas obligatoire (RD 1000/2010) mais souvent exigé par les mairies. Visado Digital disponible sur coacan.es.
PHASE 3
Proyecto de Ejecución (3-5 mois) — VISADO OBLIGATOIRE
A) Memoria amplifiée + constructive détaillée
Tous matériaux spécifiés, détails constructifs complets.
B) Anejos obligatoires
- Cálculo de estructuras complet (ingénieur structures)
- Acciones CTE DB SE-AE
- Cimentación CTE DB SE-C
- Structure bois châtaignier CTE DB SE-M
- Proyecto de instalaciones (ingénieur installations)
- Électricité (REBT)
- Fontanería + ACS (CTE DB HS-4)
- Saneamiento (CTE DB HS-5)
- Climatización/calefacción (RITE)
- Telecomunicaciones (RD 346/2011)
- Solar thermique/PV (CTE DB HE-4)
- Protection incendie (CTE DB SI)
- Pararrayos si nécessaire
- Estudio de Seguridad y Salud (ESS) complet (RD 1627/1997)
Obligatoire car budget > 450 759 EUR et > 500 jornadas. Contient : memoria, pliego, mediciones/presupuesto, planos.
- Plan de Control de Calidad
- Réception produits (bois certifié, béton, pierre, isolants, menuiseries)
- Contrôle exécution par unités d'obra
- Essais : Blower Door, thermographies
- Estudio de Gestión de Residuos (RCD) (RD 105/2008)
Estimation quantités par code LER, mesures prévention, destination déchets.
- Estudio acústico (CTE DB HR)
- Plan de obra (chronogramme)
C) Planos détaillés
Plantes 1:50, alzados 1:50, secciones constructives 1:20 et 1:10, détails 1:5 et 1:2, fondations, structure, menuiseries, installations, urbanisation extérieure.
D) Pliego de condiciones
Générales + particulières + réception + exécution + qualité.
E) Presupuesto y mediciones
- Mediciones détaillées par unités d'obra
- Cuadro de precios descompuestos
- PEM (Presupuesto de Ejecución Material)
- GG 13-17% + BI 6%
- PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata)
- IVA
- Presupuesto Total
Visado COACAN : OBLIGATOIRE (RD 1000/2010) via Visado Digital.
PHASE 4
Licencias y Autorizaciones (6-18 mois) — PHASE LA PLUS LONGUE
Séquence critique
| # | Autorisation | Organisme | Délai |
|---|
| 1 | Autorización CROTU (uso suelo rústico) | CROTU — sede electrónica Cantabria | 6 mois (silence négatif) |
| 2 | Licencia de demolición | Ayuntamiento Vega de Liébana | 1-3 mois |
| 3 | Licencia de obra mayor | Ayuntamiento (après CROTU) | 3 mois |
| 4 | Evaluación ambiental simplificada | DG Medio Ambiente Cantabria | 3-6 mois |
| 5 | Informe repercusiones Red Natura 2000 | Si procede | Inclus dans #4 |
| 6 | Autorización patrimonio cultural | DG Cultura y Patrimonio Histórico | 2-4 mois |
| 7 | Autorización CHC | Confederación Hidrográfica del Cantábrico | 6 mois |
| 8 | Autorización arqueológica | Si nécessaire | 2-3 mois |
| 9 | Autorización carreteras | Si proximité voie | 1-2 mois |
Taxes et impôts
| Concept | Base |
|---|
| ICIO | Jusqu'à 4% du coût réel de l'obra |
| Tasa licencia urbanística | Variable selon ordenanza municipal |
| Fianza gestión residuos | Dépôt remboursable |
| Tasa CROTU | Selon ordenanza autonómica |
| Tasa ambiental | Si evaluación ambiental |
Procédure CROTU détaillée
- Solicitud au Ayuntamiento ou directement CROTU
- Informe municipal previo
- Informes sectoriels (environnement, patrimoine, eaux, routes...)
- Information publique (20 jours minimum)
- Propuesta de resolución
- Résolution CROTU
PHASE 5
Licitación / Contratación (1-3 mois)
- Préparation dossier licitación (PE + pliegos)
- Envoi à 3-5 constructoras
- Délai offres : 3-4 semaines
- Analyse comparative + recommandation technique
Types de contrat
- Tanto alzado (prix ferme) — recommandé
- Por unidades de obra (métré ouvert)
- Por administración (coûts + %)
Acta de replanteo : vérification terrain + viabilité, signée par promoteur + DO + DEO + constructeur = date officielle début obra.
PHASE 6
Dirección de Obra (18-30 mois pour 10 maisons)
Documents de suivi
| Document | Responsable | Contenu |
|---|
| Libro de Órdenes y Asistencias | DO | Ordres au constructeur, constance visites |
| Libro de Incidencias | CSS | Incidents sécurité-santé |
| Actas de visita de obra | DO / DEO | Registre chaque visite + observations |
| Certificaciones mensuales | DEO | Métré obra exécutée + valorisation |
| Informes de laboratorio | Labo accrédité | Essais matériaux |
Contrôle qualité
- Béton : éprouvettes EHE-08 (résistance 7 et 28 jours)
- Châtaignier : certificat origine, classe résistante, taux humidité
- Isolants : fiches techniques, certificats conductivité thermique
- Menuiseries : certificats Uw, perméabilité air, étanchéité eau
- Membranes : certificats perméabilité air
Modifications en cours d'obra
- Substantielles → proyecto modificado + nouveau visado + communication Ayuntamiento
- Mineures → Libro de Órdenes + planos as-built
PHASE 7
Final de Obra (2-4 mois)
| Étape | Détail |
|---|
| Certificado Final de Obra (CFO) | Signé DO + DEO. Visado COACAN OBLIGATOIRE. Confirme conformité au projet. |
| Acta de recepción de obra | Signée promoteur + constructeur. Avec ou sans réserves. Déclenche garanties : 1 an finitions, 3 ans habitabilité, 10 ans structure. |
| Liquidación final | Métré final total, balance vs certificaciones, rétention garantie 5% pendant 1 an. |
| CEE definitivo | Certificat énergétique du bâtiment terminé. Enregistrement au Registro de Cantabria. |
| Libro del Edificio | Projet définitif + planos as-built + CFO + acta recepción + contrôle qualité + manuels usage/maintenance + plan maintenance + garanties. |
| Seguro decenal | Obligatoire si promotion commerciale. Coût 0.5-1.5% PEM. OCT contracté AVANT début obra. |
| Licencia de primera ocupación | Au Ayuntamiento après CFO. Sans elle = pas de contrats suministros définitifs. |
| Alta catastral | Declaración catastral modelo 900D dans les 2 mois. |
| Declaración de obra nueva | Écriture publique devant notaire (CFO + licencia + CEE + coordonnées géoréférencées). |
| Inscripción Registro de la Propiedad | Écriture obra nueva + paiement AJD (Actos Jurídicos Documentados). |
PHASE 8
Licencia de Actividad Turística (2-4 mois)
Classification (Decreto 83/2010 + Decreto 89/2017 Cantabria)
| Option | Conditions | Applicable ? |
|---|
| Posada de Cantabria | Bâtiment pierre local avant 1950, min 2 étoiles | À vérifier (reconstrucción) |
| Vivienda Rural / Casa Rural | Typologie traditionnelle cantabre | Oui |
| Albergue | Decreto 141/2015 | Oui |
Attention : la Posada exige un bâtiment antérieur à 1950. Avec une démolition/reconstruction totale, la classification pourrait être refusée → consulter DG Turismo.
Procédure
- Declaración responsable → DG Turismo Cantabria
- Permet début activité dès présentation
- Documents nécessaires :
- Licencia primera ocupación
- Certificat protection incendie
- Police assurance RC
- Justificatif paiement tasa
- Certificat accessibilité
- Licencia municipal de actividad (Ayuntamiento)
- Plan établissement avec distribution chambres
- Inscription automatique au Registro General de Empresas Turísticas
- Plaque officielle + numéro de registro
C. Chronogramme global
| Phase | Durée | Cumulé |
|---|
| 0 — Estudios previos | 2-4 mois | 2-4 mois |
| 1 — Anteproyecto | 1-2 mois | 3-6 mois |
| 2 — Proyecto Básico | 2-4 mois | 5-10 mois |
| 3 — Proyecto de Ejecución | 3-5 mois | 8-15 mois |
| 4 — Licencias (CROTU, ambiental, etc.) | 6-18 mois | 14-33 mois |
| 5 — Licitación / Contratación | 1-3 mois | 15-36 mois |
| 6 — Dirección de Obra | 18-30 mois | 33-66 mois |
| 7 — Final de obra | 2-4 mois | 35-70 mois |
| 8 — Licencia turística | 2-4 mois | 37-74 mois |
Réaliste avec gestion efficace : 3-4 ans. Maximum si complications : 5-6 ans.
Les phases ne sont pas toutes séquentielles :
- PE développé en parallèle de la tramitación du PB
- Licencias sectorielles (ambiental, patrimoine, CHC) en parallèle de CROTU
- Licencia activité en parallèle des derniers mois d'obra
D. Honoraires (orientatifs)
Les honoraires sont libres depuis la Ley 25/2009. Fourchettes habituelles pour un projet de cette envergure :
| Professionnel | % du PEM |
|---|
| Arquitecto (total) | 8-14% |
| Arquitecto Técnico (DEO) | 3-5% |
| Ingeniero estructuras | 1-2% |
| Ingeniero instalaciones | 1-2% |
| CSS | 0.5-1% |
| Total honoraires techniques | ~15% |
| OCT | 0.5-1% |
E. Checklist — Documents produits par l'architecte
- Reportage photo état actuel
- Informe estudios previos / viabilidad
- Anteproyecto (si contracté)
- Proyecto Básico complet
- Proyecto de Ejecución complet
- Estudio de Seguridad y Salud
- Plan de Control de Calidad
- Estudio de Gestión de Residuos
- Proyecto de demolición
- Justification CTE complète (tous DB)
- Documentation solicitud CROTU
- Documentation evaluación ambiental
- Acta de replanteo
- Libro de Órdenes y Asistencias
- Actas de visita de obra
- Certificaciones mensuales
- Ordres de modification
- Proyecto modificado (si changements substantiels)
- Certificado Final de Obra (CFO)
- Planos as-built
- Libro del Edificio
- CEE
- Documentation declaración obra nueva
- Liquidación final
F. Checklist — Autorisations et permis
- Autorización CROTU (uso suelo rústico)
- Licencia de demolición (Ayuntamiento)
- Licencia de obra mayor (Ayuntamiento, après CROTU)
- Evaluación ambiental simplificada/ordinaire (Gobierno Cantabria)
- Informe repercusiones Red Natura 2000
- Autorización patrimonio cultural (DG Cultura)
- Autorización CHC (si zone police cours d'eau)
- Autorización arqueológica (si nécessaire)
- Autorización carreteras (si proximité voie)
- Licencia de actividad / apertura (Ayuntamiento)
- Declaración responsable inicio actividad turística (DG Turismo)
- Inscripción Registro Empresas Turísticas
- Alta catastral (modelo 900D)
- Declaración obra nueva (notaire)
- Inscripción Registro de la Propiedad
- ICIO (autoliquidation)
- Tasa licencia urbanística
- Fianza RCD
- AJD (écriture obra nueva)
G. Checklist — Livraison finale au promoteur
- Libro del Edificio complet
- CEE enregistré
- Police seguro decenal
- Informe final OCT
- Licencia primera ocupación
- Certificación catastral mise à jour
- Écriture obra nueva
- Nota simple registral
- Licencia actividad turística
- Inscripción Registro Empresas Turísticas
- Certificat protection incendie
- Certificat accessibilité
- Certificats gestion déchets
H. Questions ouvertes
- Classification exacte du sol à Porcieda : núcleo rural ou suelo rústico protección especial ?
- Área de Desarrollo Rural : Vega de Liébana déclarée ADR ? (facilite autorisations tourisme)
- Distance aux cours d'eau : parcelles en zone police 100m ? (autorisation CHC)
- Zone protection Camino Lebaniego : Porcieda dans le buffer ?
- Interprétation «Posada» : reconstrucción totale = éligible Posada (avant 1950) ou non ?
- Seguro decenal : obligatoire selon structure juridique du promoteur ?
- Accès routier : camion articulé peut-il atteindre le village ?
- Maisons sans fondations : l'estudio geotécnico devra déterminer le type de fondation nécessaire pour chaque bâtiment. Pierres effondrées réutilisables (murets, reconstruction partielle) selon projet final.