Porcieda — Synthèse Cadastrale & Réglementaire

1 Références Cadastrales

Municipalité : Vega de Liébana (code 39096) · Province : Cantabria (39) · Feuille : UN6786N · Barrio : Majada del Pando

Parcelles Urbaines (10 bâtiments)

Solar	Réf. Cadastrale	Bloc	Niveaux	État	Parcelle Rustique	Cluster
1	8766301UN6786N	87663	P + II	Debout	Pol.2 / Parc.112	Arriba (sud)
2	8766302UN6786N	87663	P + II	Debout	Pol.2 / Parc.112	Arriba (sud)
3	8766305UN6786N	87663	II (2 ét.)	Debout	Pol.2 / Parc.112	Arriba (est)
4A	8766304UN6786N	87663	P (RDC)	RUINA	— (LIMBO)	Arriba (centre)
6	8666501UN6786N	86665	—	SUELO (vide)	Pol.2 / Parc.101	Arriba (centre)
7	8666502UN6786N	86665	—	SUELO (vide)	Pol.2 / Parc.100	Arriba (ouest)
8	8666505UN6786N	86665	II (2 ét.)	Debout	Pol.2 / Parc.112	Arriba (centre)
10	8666503UN6786N	86665	P (RDC)	RUINA	— (LIMBO)	Arriba (nord)
11	8667701UN6786N	86677	II (2 ét.)	Debout	Pol.3 / Parc.283	Abajo (nord)
12	8667801UN6786N	86678	I (1 niv.)	Debout	Pol.3 / Parc.247	Abajo (ouest)

ℹ

Les numéros 5 et 9 n'existent pas au cadastre. Le plan du vendeur (12 solares) inclut probablement les 2 parcelles SUELO (6, 7) comme solares distincts.

Parcelles Rustiques environnantes

Réf. Cadastrale	Localisation	Usage	Surface
39096A002000920000UJ	Pol.2, Parc.92 — Porcieda de Arriba	Prados/Pastos	19 101 m²
39096A002000380000UG	Pol.2, Parc.38 — Llan del Prado	Monte Bajo / Ribera	139 260 m²
39096A003002460000UF	Pol.3, Parc.246 — Porcieda de Abajo	Prados/Praderas	6 239 m²
39096A002001040000UQ	Pol.2, Parc.104 — Porcieda	Prados/Praderas	593 m²
39096A002000980000UW	Pol.2, Parc.98 — Porcieda	Pastos	319 m²
39096A002001010000UB	Pol.2, Parc.101 — Porcieda	Pastos	212 m²
39096A002001020000UY	Pol.2, Parc.102 — Porcieda	Pastos	239 m²
39096A003002470000UM	Pol.3, Parc.247 — Porcieda de Abajo	Prados/Praderas	263 m²
39096A003002490000UK	Pol.3, Parc.249 — Porcieda de Abajo	Pastos	271 m²

Chemins publics cadastrés

Réf.	Description
39096A00209000800UX	CNO DE PORCIEDA A TUDES — Chemin Porcieda → Tudes (public)
39096A00309000500UX	CAMINO — Chemin général (passe devant l'Ermita)

2 Plan du Village

6 bâtiments debout

Solars 1, 2, 3, 8, 11, 12 — murs porteurs en pierre, toitures effondrées mais structures récupérables. 4 ont 2 niveaux (II).

2 bâtiments en ruine

Solars 4A et 10 — marqués "RUINA" au cadastre, RDC seul. Reconstruction nécessaire (pas juste réhabilitation).

2 terrains vides

Solars 6 et 7 — marqués "SUELO", terrain urbain constructible. Potentiel pour construction neuve (sous réserve Natura 2000).

3 Détail des Bâtiments

Bloc 87663 — Village haut, secteur sud-est (Solars 1, 2, 3, 4A)

Le bloc le plus important : 4 bâtiments + annexe porche, partie sud-est du village, le plus proche de l'Ermita et du Camino.

Solar 3 — Le plus grand

Réf.	8766305UN6786N
Niveaux	II (2 étages)
État	Murs debout, toiture effondrée
Sous-parcelle	05
Position	Est du village, grande emprise

Solar 1 — Près de l'Ermita

Réf.	8766301UN6786N
Niveaux	P + II (mixte)
État	Murs debout
Sous-parcelle	01
Position	Sud, directement au-dessus de l'Ermita

Solar 2 — Centre-sud

Réf.	8766302UN6786N
Niveaux	P + II (mixte)
État	Murs debout
Sous-parcelle	02
Position	Centre-sud, mitoyen avec porche (2A/POR)

Solar 4A — En ruine

Réf.	8766304UN6786N
Niveaux	P (RDC seul)
État	RUINA — officiel au cadastre
Sous-parcelle	04
Position	Centre, entre Solar 3 et Solar 10

Bloc 86665 — Village haut, secteur centre-ouest (Solars 6, 7, 8, 10)

Solar 8 — 2 étages

Réf.	8666505UN6786N
Niveaux	II (2 étages)
État	Murs debout
Sous-parcelle	05

Solar 10 — En ruine

Réf.	8666503UN6786N
Niveaux	P (RDC seul)
État	RUINA — officiel au cadastre
Sous-parcelle	03

Solar 6 — Terrain vide

Réf.	8666501UN6786N
État	SUELO — terrain urbain constructible
Rustique	Sur Pol.2, Parc.101

Solar 7 — Terrain vide

Réf.	8666502UN6786N
État	SUELO — terrain urbain constructible
Rustique	Sur Pol.2, Parc.100

Blocs isolés — Porcieda Abajo (Solars 11, 12)

~100m au nord-ouest du noyau principal, sur le Polygone 3.

Solar 11 — 2 étages

Réf.	8667701UN6786N
Bloc	86677
Niveaux	II (2 étages)
Rustique	Pol.3, Parc.283

Solar 12 — Grande emprise, 1 niveau

Réf.	8667801UN6786N
Bloc	86678
Niveaux	I (1 seul niveau) — le seul du village
Rustique	Pol.3, Parc.247
Note	Grande surface au sol, potentiel albergue

Ermita Nuestra Señora de las Nieves (1752)

Ermita — Patrimoine baroque

Position	Sud du village, en contrebas, au bord du Camino
Bloc cadastral	87663, bâtiment 01 (contour distinct)
Parcelle	Entre rustiques 103 et 38
Architecture	Baroque, maçonnerie, toiture 3 pentes, espadaña (clocher-mur)
Date	1752

⚠

Vérification critique : L'Ermita a-t-elle le même propriétaire que les maisons ? Vérifier via la nota simple si elle est incluse dans la vente ou si c'est une propriété distincte (Église / Commune).

4 Affectation Recommandée

Solar	État	Niveaux	Usage recommandé	Phase
11	Debout	II	Résidence Adam & Matina + Coffee	Phase 1
3	Debout	II	Casa rural premium (le plus grand)	Phase 1
12	Debout	I	Albergue pèlerin (grande emprise RDC = dortoirs)	Phase 1
8	Debout	II	Casa rural n°2	Phase 2
1 + 2	Debout	P+II	Espace commun + cuisine/restaurant + bar	Phase 2
4A	RUINA	P	Atelier / fromagerie artisanale DOP	Phase 2
10	RUINA	P	Stockage / local technique / énergie	Phase 3
6	SUELO	—	Jardin / terrasse commune / extension future	Phase 3
7	SUELO	—	Réserve d'eau / parking mules / espace technique	Phase 3
Ermita	À vérifier	—	Lieu de culte + événements + concerts	Phase 2

💡

Les parcelles SUELO (6, 7) ont la difficulté maximale car toute construction neuve en zone critique urogallo nécessite une autorisation exceptionnelle du Consejo de Gobierno. Privilégier la réhabilitation des bâtiments existants.

5 Natura 2000 & Zone Urogallo

ZEC Liébana (ES1300001)

Surface	42 547 ha (~85% de la comarca)
Type	Zona de Especial Conservación
Directive	Hábitats 92/43/CEE
Porcieda inclus ?	OUI — Vega de Liébana explicitement listée

Zone critique Urogallo (Decreto 52/2014)

Espèce	Grand tétras cantabrique (en danger critique)
Zone	Vega de Liébana = zona crítica
Altitude habitat	800-1 800 m (Porcieda = 700 m, en dessous)
Autorité	DG Montes y Biodiversidad, Gobierno de Cantabria

Interdictions en zone critique urogallo

🚫

Decreto 52/2014 interdit :

Construction de nouveaux logements ("viviendas")
Nouvelles routes et modifications significatives de chemins existants
Nouvelles lignes électriques, parcs éoliens, installations solaires
Tourisme de masse incompatible avec la conservation

Ce qui RESTE possible

✅

Compatible et encouragé :

Réhabilitation de bâtiments existants (murs debout, même emprise)
Agriculture traditionnelle : chèvres, abeilles, potager, châtaignes
Éco-tourisme à petite échelle (≠ tourisme de masse)
Entretien basique du chemin existant Tudes→Porcieda
Élevage extensif (densité ≤ 0,2 UGB/ha en zone critique)

Impact sur le projet

Élément du projet	Impact Natura 2000	Risque
Réhabilitation 6 bâtiments debout	✅ Favorable — pas de nouvelle emprise au sol	FAIBLE
Reconstruction 2 ruines (4A, 10)	⚠ Zone grise — dépend de la qualification (réhab vs obra nueva)	MOYEN
Construction neuve sur SUELO (6, 7)	❌ Interdit sauf exception Consejo de Gobierno	ÉLEVÉ
Piste carrossable Tudes→Porcieda	❌ RISQUE MAJEUR — "modification significative" interdite	TRÈS ÉLEVÉ
Installation solaire (panneaux)	⚠ Interdite en principe — mais petite installation domestique ≠ parc solaire ?	MOYEN
Chèvres Pirenaica + apiculture	✅ Race autochtone en danger = bonus	FAIBLE
Restauration Ermita	✅ Patrimoine + conservation = favorable	FAIBLE
Calendrier travaux	⚠ Restrictions possibles 15 déc → 31 juil (reproduction urogallo)	MOYEN

⚠

Point critique n°1 : L'accès. Le Decreto 52/2014 interdit les nouvelles routes et modifications significatives de chemins. Le chemin actuel Tudes→Porcieda (1,5 km) n'est praticable qu'à pied. L'améliorer en piste carrossable nécessiterait une autorisation exceptionnelle. Tout le projet dépend de la résolution de ce point.

Procédure requise

Étape 1

Informe de Afección a la Red Natura 2000 — demandé à la DG Montes y Biodiversidad

Étape 2

Informe previo Plan Urogallo — évaluation spécifique impact sur l'espèce

Si impact significatif

Evaluación de Repercusiones complète (EIA)

Si activité interdite

Autorización del Consejo de Gobierno pour "interés público prevalente"

6 Réhabilitation vs Reconstruction

Définitions juridiques

Concept	Définition	Autorisé à Porcieda ?
Rehabilitación	Travaux sur bâtiment EXISTANT (murs debout). >50% du coût = structure/façades/toiture	OUI
Reconstrucción	Reconstruction même emprise, même volume, mêmes caractéristiques	OUI si Catálogo
Rehabilitación + 20%	Réhab avec extension de 20% de la surface si bâtiment inscrit au Catálogo	OUI si Catálogo
Obra nueva	Construction complètement neuve ou démolition + reconstruction différente	INTERDIT (zone urogallo)
Sustitución	Démolition + construction neuve sur même parcelle	INTERDIT (= obra nueva)

La stratégie du Catálogo — Clé du projet

LOTUCA Art. 51 & 85 — Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico

Si les bâtiments de Porcieda sont inscrits au Catálogo de Edificaciones en Suelo Rústico préparé par la municipalité :

La reconstrucción est explicitement autorisée (même pour les ruines)
La surface bâtie peut être agrandie de 20% pour assurer l'habitabilité
Les caractéristiques architecturales doivent être préservées/améliorées

→

Action : Demander à l'Ayuntamiento de Vega de Liébana de préparer/mettre à jour ce Catálogo en incluant tous les bâtiments de Porcieda. Le maire (Gregorio "Goyo" Alonso Bedoya) est aussi président du GAL Liébana — allié naturel.

Règle des 50% (qualification fiscale/juridique)

Pour qu'un projet soit qualifié de "rehabilitación" (et non obra nueva) :

> 50% du coût total = consolidation structurelle + façades + toiture

Si la majorité des coûts = éléments de construction neufs → reclassifié en obra nueva.

Implication pour Porcieda : Toujours conserver les murs en pierre existants (même partiels) et mettre l'accent sur la consolidation structurelle dans les devis.

Jurisprudence — Attention

⚖

Le Tribunal Supremo a statué que quand un bâtiment a perdu son identité structurelle (pas de toit, murs partiels, inhabitable), le restaurer peut constituer une obra nueva plutôt qu'une rehabilitación. C'est le cas des 2 bâtiments "RUINA" (4A, 10). D'où l'importance cruciale du Catálogo qui transforme cette zone grise en droit explicite.

7 Normes de Construction — Accueil du Public

A. Casa Rural — Posada de Cantabria

Decreto 83/2010 + Decreto 89/2017

Chambres

3 à 15

par établissement

Chambre double

≥ 12 m²

hors salle de bain

Chambre simple

≥ 9 m²

hors salle de bain

Salle de bain

≥ 3,5 m²

par chambre ou partagée

Hauteur sous plafond

≥ 2,50 m

2,50 m min sur 60% en combles

Bâtiment

Avant 1950

matériaux ruraux traditionnels ✅

Conditions : Bâtiment construit avant 1950 avec matériaux traditionnels ✅ — Max RDC + 1 + combles ✅ — Services min : hébergement + petit-déjeuner — Procédure : Declaración responsable (pas de licence préalable).

B. Albergue Turístico (Pèlerin)

Decreto 141/2015 + Orden IND/15/2023

Surface/lit dortoir

≥ 4 m²

par lit simple ou superposé (2 niveaux max)

Espacement lits

≥ 50 cm

côté le plus long

Hauteur dortoirs

≥ 2,50 m

2,50 m sur 60% en combles

Sanitaires

1 pour 10 lits

1 douche + 1 WC + 1 lavabo

Séparation

H / F

sanitaires séparés par genre

Hauteur sanitaires

≥ 2,20 m

ventilation directe ou forcée

Procédure : Declaración responsable → Dirección General de Turismo (tél: 942 208 296).

C. Restaurant / Bar

Cuisine ventilée et éclairée, extraction fumées
Surfaces lisses, lavables, non toxiques
Zones séparées : préparation, cuisson, lavage, stockage
Stockage froid avec suivi température
Eau potable obligatoire
Plan APPCC/HACCP obligatoire
Inscription au RGSEAA (Registro General Sanitario)
Procédure : Declaración responsable

D. Sécurité Incendie (CTE DB-SI)

🔥

Accès pompiers : Route ≥ 3,5 m de large, 4,5 m de dégagement vertical, capacité 20 kN/m². Incompatible avec l'absence de route carrossable. Solution : demander une exemption patrimoine (CTE Part I) + plan d'évacuation alternatif + réserve d'eau incendie sur site.

Résistance murs/dalles

EI 90

usage résidentiel public

Distance évacuation

≤ 25 m

10 m en cul-de-sac

Éclairage secours

2 heures

autonomie minimum

Extincteurs

1 / étage

efficacité 21A-113B

E. Exemptions patrimoine (CTE Part I)

Le CTE prévoit explicitement une flexibilité pour les bâtiments patrimoniaux :

Solutions alternatives permises sous responsabilité de l'architecte
Déviation justifiée quand la conformité stricte est "urbanistiquement, techniquement ou économiquement inviable"
L'architecte documente le niveau de performance atteint
Compatible avec la construction en pierre + bois traditionnel, avec adaptations intérieures (isolation, traitement feu, etc.)

8 Commander les Notas Simples

Procédure

Étape 1

Créer un compte sur registradores.org (email + mot de passe)

Étape 2

Cliquer "Nota Simple"

Étape 3

Chercher par "Referencia Catastral" → coller les références ci-dessous une par une

Étape 4

Si pas de résultat → chercher par localisation : Cantabria → Vega de Liébana

Étape 5

Payer ~9,02 € par nota simple (carte bancaire)

Étape 6

PDF reçu par email sous 24-48h (souvent quelques heures)

Références à coller (copier-coller direct)

        Solar 1 : 8766301UN6786N
        Solar 2 : 8766302UN6786N
        Solar 3 : 8766305UN6786N
        Solar 4A : 8766304UN6786N
        Solar 6 : 8666501UN6786N
        Solar 7 : 8666502UN6786N
        Solar 8 : 8666505UN6786N
        Solar 10 : 8666503UN6786N
        Solar 11 : 8667701UN6786N
        Solar 12 : 8667801UN6786N
      
Cliquer sur une référence pour la copier dans le presse-papier.

Ce que révèle la Nota Simple

Information	Pourquoi c'est critique
Titulaire(s)	Qui possède réellement — noms, parts, proindiviso
Charges	Hypothèques, saisies, servitudes
Description	Surface, limites, usage cadastral
Historique	Inscriptions antérieures, transmissions

Budget & Stratégie

Budget

10 parcelles × 9,02 € = ~90 €

Si plusieurs parcelles = même finca registral → moins cher. Commencer par 1 seule pour tester.

Registro compétent

Registro de la Propiedad de San Vicente de la Barquera

Couvre Vega de Liébana. Alternative : demander les notas simples directement au vendeur (The Sibarist).

9 Contacts Prioritaires

Qui	Pourquoi	Contact
The Sibarist	Vendeur — PDF étude préliminaire, notas simples, prix négociation	+34 91 308 40 50 · info@thesibarist.com
Arq. Manuel J. Díaz Sánchez	Architecte qui a fait l'Estudio Previo — connaît le village	Via The Sibarist ou COACan · coacan.es
Gregorio "Goyo" Alonso Bedoya	Maire de Vega de Liébana + Président GAL Liébana — double casquette clé	Ayuntamiento Vega de Liébana
GAL Liébana	Subvention LEADER/FEADER (200-250K €)	942 730 726
DG Montes y Biodiversidad	Pré-consultation Natura 2000 + urogallo — AVANT tout investissement	Gobierno de Cantabria
Dirección General de Turismo	Licences touristiques, albergue, posada	942 208 296 (hostelería: 942 208 281)
Fundación Reina de la Montaña	Diocèse Santander — ermita, partenariat spirituel	diocesisdesantander.com
Fundación Camino Lebaniego	Año Jubilar 2028, intégration Camino	caminolebaniego.com

10 Actions Prioritaires

Immédiat (cette semaine)

Commander 1 nota simple test (Solar 1 : 8766301UN6786N) → 9 € sur registradores.org
Contacter The Sibarist → demander l'Estudio Previo complet de l'architecte + notas simples existantes
Demander à The Sibarist : l'Ermita est-elle incluse dans la vente ?

Court terme (mars 2026)

PRÉ-CONSULTATION DG Montes y Biodiversidad → clarifier restrictions urogallo pour réhabilitation + accès
Contacter le maire Gregorio Alonso Bedoya → présenter le projet, demander soutien + inscription Catálogo
Obtenir les NIE (Adam + Matina)
Visite physique du village (vol Bilbao/Santander → Potes → Tudes → marche 1,5 km)

Avant signature (avril-mai 2026)

Commander toutes les notas simples (10 parcelles, ~90 €)
Vérifier l'absence de charges, hypothèques, servitudes sur chaque parcelle
Confirmer que tous les propriétaires Camacho sont d'accord pour vendre
Obtenir réponse écrite DG Montes y Biodiversidad sur faisabilité
Contacter architecte Manuel J. Díaz Sánchez pour devis étude complète
Signer Contrato de Opción de Compra (5-15K €)

🔑

Le point bloquant n°1 de tout le projet : l'accès véhicule. Sans résolution de la question de la piste carrossable (interdite par le Decreto 52/2014 urogallo), le projet est techniquement possible mais logistiquement très contraint. La pré-consultation avec DG Montes y Biodiversidad est LA première action à entreprendre.