Informe Urbanístico — Porcieda

#	Action	Détail	Délai
1	Consultation Ayuntamiento	Réunion avec le service urbanisme de Vega de Liébana pour confirmer la faisabilité du projet sous art. 38c et identifier les conditions précises.	1–2 mois
2	Autorisation CHC	Dépôt de la demande auprès de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico pour les parcelles en zone fluviale. Étude de compatibilité hydrologique.	3–6 mois
3	Étude eau & assainissement	Bureau d'études pour identifier les solutions techniques : captage source/forage, fosse conforme ou micro-station, raccordement électrique.	2–4 mois
4	Projet de regeneración urbana	Rédaction du projet intégré (architecte + ingénieur) incluant viabilisation et réhabilitation. Soumission à l'Ayuntamiento pour validation.	4–6 mois
5	Licencia de obras	Dépôt du permis de construire une fois les conditions réunies (solar + CHC + eau). L'Ayuntamiento dispose de 3 mois pour statuer.	3–4 mois

RAPPORT URBANISTIQUE — VILLAGE ABANDONNÉ DE PORCIEDA
Commune de Vega de Liébana

1. Description de la propriété

Il s'agit d'un petit hameau abandonné situé à 10 km de la localité cantabre de Potes, appartenant à la commune de Vega de Liébana.

Concrètement, il s'agit de l'ensemble des parcelles et immeubles dont les références cadastrales sont les suivantes :

1. 8666501UN6786N0001RD
2. 8666502UN6786N0001DD
3. 8666503UN6786N0001XD
4. 8666505UN6786N0001JD
5. 8667701UN6786N0001JD
6. 8667801UN6786N0001ZD
7. 8766302UN6786N0001BD
8. 8766303UN6786N0001YD
9. 8766304UN6786N0001GD
10. 8766305UN6786N0001QD
11. 8766306UN6786N0001PD

2. Documentation

Pour l'analyse, nous avons disposé de la documentation suivante, remise par le client et/ou demandée aux administrations publiques compétentes :

a. Fiche urbanistique d'une des parcelles.
b. Fiches cadastrales.

3. Situation urbanistique

Selon les informations communiquées par l'Ayuntamiento de Vega de Liébana suite à la demande de fiches urbanistiques formulée par notre cabinet, toutes les parcelles se trouvent dans la même situation urbanistique, raison pour laquelle une seule des onze fiches demandées a finalement été transmise.

Selon ce document, le sol est classé comme SUELO URBANO (sol urbain) et, concrètement, la parcelle ayant la référence cadastrale 8766302UN6786N0001BD, objet de la fiche, est de type « C », conformément aux normes urbanistiques applicables.

4. Analyse de la réglementation urbanistique applicable

4.1. Instruments urbanistiques municipaux

L'instrument urbanistique applicable est constitué par les Normes Urbanistiques Régionales (NUR) publiées au BOC le 8 octobre 2010, dont le Titre III intitulé « CONDITIONS DE L'ÉDIFICATION » est d'application.

Conformément aux articles 119 et suivants des NUR, ainsi qu'à ce qui est indiqué dans la fiche urbanistique, l'usage caractéristique est l'usage résidentiel (art. 119), étant entendu que sont considérés comme compatibles tous les usages non inclus dans les usages interdits (art. 120) et que les usages préexistants sont tolérés (art. 21).

Au sein de l'usage résidentiel, selon l'article 115, on distingue :

a) Logement unifamilial : comprend l'ensemble des édifices destinés au logement d'une famille, d'un noyau familial ou d'un groupe de personnes.

b) Logement collectif : comprend l'ensemble des édifices destinés au logement ou à la résidence stable d'un groupe de personnes en régime de copropriété horizontale.

De son côté, l'article 122 des NUR considère comme usages interdits : l'usage agropastoral comprenant des stabulations de plus de 10 unités de gros bétail ; l'usage productif qui, par son activité ou ses dimensions, serait incompatible avec l'usage résidentiel ; les usages productifs comprenant des stations-service.

Par conséquent, les usages non mentionnés dans cet article peuvent être considérés comme USAGES COMPATIBLES.

Parmi ceux-ci, nous soulignons l'Usage Productif, dans lequel, conformément à l'article 116, sont inclus :

« c) Usage commercial : comprend les activités destinées au commerce de détail dont l'exercice implique l'accès direct du public pour l'acquisition des biens commercialisés.

d) Usage hôtelier : comprend les activités de service au public dans des bâtiments destinés à l'hébergement éventuel ou temporaire de personnes de passage, tels que hôtels, appart-hôtels, pensions et autres établissements réglementés par la législation sectorielle correspondante.

e) Usage de restauration : comprend les activités de lien social, incluant les édifices et locaux destinés au public tels que bars, restaurants, salles de danse, salles de jeu ou similaires. »

Au vu de ce qui précède, conformément aux instruments municipaux applicables, l'usage hôtelier et l'usage de restauration doivent être considérés comme compatibles.

Conditions de l'édification

Les conditions de l'édification sont énoncées aux articles 92 et suivants des NUR et dans la Fiche Urbanistique. La parcelle concernée est classée comme parcelle C, c'est-à-dire « avec tous ses côtés libres d'édifications », et selon ce qu'a indiqué l'Ayuntamiento, nous devons supposer que toutes les parcelles composant l'ensemble ont la même classification.

Selon la législation applicable (art. 95 NUR), la parcelle minimale aux fins d'édification sera la parcelle existante. Si l'on envisageait une ségrégation, la parcelle minimale devrait atteindre 800 m² (nécessaire pour plus d'une édification).

L'édificabilité de la parcelle brute est de 0,3 m²/m² et l'occupation maximale sera de 30%. Le front maximal est de 20 mètres, et la profondeur maximale de 15 mètres. Le front minimum de parcelle ségrégée sur voie publique est de 10 mètres, plus retranqueos le cas échéant. Le retranqueo de l'édification par rapport à l'axe de la voie sera de 7 mètres. Et de la clôture par rapport à l'axe de la chaussée de 4 mètres. La distance aux limites de propriété sera d'au minimum 3 mètres / la moitié de la hauteur de façade.

L'adossement à l'un des côtés est par ailleurs autorisé avec l'accord du voisin. La situation en mitoyenneté est également admise dans le cas exprès de logements en bande ou jumelés avec projet commun, ou lorsqu'une mitoyenneté est déjà constituée.

À l'exception des saillies de façade expressément autorisées, aucune partie de l'édification, au-dessus ou en dessous du niveau du sol, ne pourra se situer hors de la ligne des alignements de l'édification. La longueur maximale de façade pour les nouvelles constructions en bande ne sera pas supérieure à 40 mètres.

Caractéristiques concrètes de la parcelle 8766302UN6786N0001BD

Ladite parcelle fait l'objet de la fiche urbanistique transmise par l'Ayuntamiento de Vega de Liébana, dans laquelle figurent des conditions spécifiques que nous estimons devoir être prises en compte.

Concrètement, compte tenu de la réglementation analysée précédemment, la parcelle référencée a selon le cadastre une superficie de 232 m² et contient une édification de 40 m², ce qui signifie que son édificabilité est épuisée. La parcelle NE dépasse PAS la dimension minimale de 800 m² prévue dans les NUR pour sa possible ségrégation, ni la parcelle minimale de 250 m² prévue à l'article 248 de la Loi du Sol, raison pour laquelle elle est indivisible.

La parcelle dispose d'un accès à un chemin public à l'ouest, sans espace non bâti suffisant pour le stationnement extérieur de véhicules.

Elle n'est pas considérée comme solar faute de branchements eau et assainissement. L'installation d'assainissement municipal n'a pas de possibilité de connexion à la parcelle, de sorte que toute construction résidentielle devra résoudre le système d'évacuation des eaux usées de manière autonome. Les installations de distribution publique d'eau les plus proches se trouvent dans les villages de Narova ou Tudes, le noyau de Porcieda ne disposant actuellement d'aucune possibilité de raccordement.

Nous jugeons opportun de souligner cet aspect dans la mesure où, comme il est indiqué, l'intégralité du noyau de Porcieda ne dispose d'aucune possibilité de raccordement aux réseaux d'eau et d'assainissement, aspect à prendre très en compte pour la possible installation d'activités hôtelières et/ou de restauration.

Il est également précisé que la parcelle est affectée par une zone de protection de rivières (riega del Molino) et qu'aucune affection par des réseaux de moyenne ou haute tension n'est détectée. Cela implique que toute intervention réhabilitant l'édification existante ou proposant de nouveaux volumes doit disposer de l'autorisation obligatoire de la Confederación Hidrográfica del Cantábrico. On ignore pour l'instant si les autres parcelles sont également affectées par la zone de protection de rivières.

4.2. Affectation par le Domaine Public Hydraulique

Comme il a été dit, il est possible que certaines ou toutes les parcelles du noyau de Porcieda soient affectées par la zone de protection de rivières. Cela implique que, conformément au Décret Royal Législatif 1/2001, du 20 juillet, portant approbation du texte refondú de la Loi sur les Eaux, il est nécessaire d'obtenir l'autorisation de l'Organisme de Bassin compétent (la Confederación Hidrográfica del Cantábrico) pour la réalisation de tout ouvrage, y compris les travaux de réhabilitation. L'autorisation devra être sollicitée conformément aux articles 77 et 79 de ladite norme.

Le contraire impliquerait de possibles sanctions, l'infraction étant définie à l'article 116.3 d) de la Loi sur les Eaux comme : « l'exécution, sans l'autorisation administrative requise, d'autres ouvrages, travaux, semis ou plantations dans les lits publics ou dans les zones légalement soumises à un type quelconque de limitation quant à leur destination ou leur usage. »

Conformément aux articles 315 c), 316 d) et 317 du Décret Royal 849/1986, l'infraction peut être légère, moins grave, grave ou très grave selon le dommage causé au domaine public hydraulique (dommages ne dépassant pas 3 000 EUR dans le premier cas, entre 3 000,01 et 15 000 EUR dans le deuxième, au-delà de 15 000,01 EUR dans le troisième et de 150 000 EUR dans le dernier).

4.3. La Loi 5/2022, du 15 juillet, d'aménagement du territoire et d'urbanisme de Cantabrie

Outre l'autorisation susmentionnée, il convient de rappeler que toute intervention sur les parcelles référencées est soumise à licence conformément à la Loi 5/2022, du 15 juillet.

Conformément à l'article 38 de cette loi, les interventions de transformation urbanistique sur le sol urbain peuvent être :

a) Interventions de rénovation ou réforme de l'urbanisation : interventions pour l'exécution intégrée du plan d'aménagement sur des poches de sol urbain vacant.

b) Interventions de dotation : celles visant à augmenter les équipements publics dans un périmètre de sol urbain.

c) Interventions de régénération et rénovation urbaine : celles visant l'amélioration des bâtiments et du tissu urbain lorsqu'existent des situations d'obsolescence ou de vulnérabilité de quartiers ou ensembles urbains homogènes, des situations graves de précarité énergétique, ou des circonstances singulières de détérioration physique et environnementale, pouvant aller jusqu'à inclure des travaux de construction neuve en remplacement de bâtiments préalablement démolis.

Il faut cependant tenir compte du fait que, selon la fiche urbanistique, la parcelle 8766302UN6786N0001BD n'a pas la condition de solar. Selon l'article 41 de la Loi 5/2022, auront la considération de solar les surfaces de sol urbain légalement divisées et aptes à l'édification et à l'usage immédiat réunissant les conditions suivantes :

« a) S'il existe un plan d'aménagement, qu'elles soient urbanisées conformément aux normes et critères qui y sont établis, devant en tout état de cause avoir des alignements et des rasantes définis.

b) S'il n'existe pas de plan d'aménagement, il sera nécessaire, outre les conditions générales de l'article 37.2 a), que la voie sur laquelle donne la parcelle ait la chaussée entièrement pavée, l'éclairage public et les bordures de trottoirs. »

Sans détenir la condition de solar, il n'est pas possible de réaliser quelque intervention édificatrice que ce soit sur la parcelle, raison pour laquelle il est indispensable de se conformer à la législation urbanistique analysée.

5. Régime de sanctions

Enfin, en ce qui concerne les facultés de restauration urbanistique, nous soulignons qu'en vertu des articles 260 et 261 de la Loi 5/2022, les interventions de transformation, construction, édification et usage du sol et du sous-sol réalisées ou en cours de réalisation sans licence, ordre d'exécution, déclaration sur l'honneur ou communication, ou ne respectant pas leurs conditions, constituent une infraction urbanistique.

L'article 270 qualifie d'infraction grave : « les actions et omissions constituant un manquement à cette loi ou au plan d'aménagement territorial ou urbanistique en matière de lotissements, profit urbanistique, usage du sol et édification, normes d'application directe, hauteur, volume, situation et occupation autorisée, sauf s'il est démontré le caractère mineur du dommage causé aux intérêts généraux... »

Ces infractions sont sanctionnées, selon l'article 275, par des amendes de 3 001 à 30 000 EUR et les responsables d'infractions graves et très graves pourront en outre être sanctionnés par l'interdiction pendant 4 ans d'obtenir des subventions et aides publiques dépendant de l'administration sanctionnatrice.

6. Conclusions

Les parcelles sont classées comme SUELO URBANO (sol urbain), mais elles n'ont PAS la considération de SOLAR au regard de la Loi du Sol de Cantabrie. Tant que cette classification n'est pas obtenue, ce qui implique de résoudre impérativement le problème du raccordement au réseau d'eau et d'assainissement, il n'est PAS possible de réaliser d'interventions édificatrices sur les parcelles.

Quant aux usages, bien que l'usage caractéristique soit le résidentiel, l'usage productif est considéré comme usage compatible, raison pour laquelle il serait possible d'implanter des activités hôtelières ou de restauration, sans préjudice de la nécessité de respecter la législation sectorielle.

Les conclusions ci-dessus sont en tout état de cause subordonnées à la vérification des caractéristiques concrètes de chacune des parcelles composant le noyau de Porcieda. Pour la rédaction de ce rapport, seule la fiche relative à la parcelle 8766302UN6786N0001BD a pu être consultée, bien que l'Ayuntamiento ait indiqué que toutes les parcelles ont en principe une classification urbanistique identique.

Le tout sous réserve d'un avis plus éclairé.

À Santander, le 28 juin 2023

Carolina Martínez de la Riva
Col. 3636 ICACAN
IURISTAX